台州：房产商交房后延期办证 179户业主集体维权

新蓝网8月17日讯 近日，台州市中级人民法院民一庭与三门县人民法院立案庭联合调解，成功调处三门某小区179户业主分别诉某房产开发商延期交付产权证批案。

绿化率标准不一 房产商延期办证

三门县某房产开发商于2006年6月建成某小区共346间套房，至当年相继售出；各购房户委托开发商代为办理产权证。房产商于2007年8月成功交房，业主在拿到钥匙的高兴之余，想着办产权证一事总是板上订钉的事，跑不了的。2009年10月，房产商在小区门口张贴通知，告知业主开始办理房产证，未办理委托手续的请及时与房产公司联系。2010年1月17日，该小区的房屋所有权证办理完毕交付业主。

按双方《商品房买卖合同》的第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。

房产商答辩时称，小区的土地是2004年10月22日房产商通过挂牌取得土地使用权，当时县规划部门规定小区的绿化率不能小于35%，而同年的10月15日，浙江省人民政府颁发的浙政发（2004）37号文件规定，商品住宅绿化率不得超过30%，台州市发改委和财政局也下发了相关文件，规定绿化率为30%。因此房产商认为县规划部门规定的小区绿化率与省、市文件相矛盾，县规划部门在执行规定时，迟迟未下结论，而非被告故意不及时办理，作为房地产公司没有错，不应该承担责任。

在与房产商多次自行协商未果的情况下，今年初，200多户购房户相继向三门法院起诉，要求开发商依合同约定支付逾期交付产权证的违约金。三门法院一审判决开发商向各购房户支付4000至15000元不等的违约金，总计260余万元。开发商不服，于今年5月对其中178件案件向台州市中级人民法院提起上诉。

积极主动与中院联动 商议调解方案

“我们不服一审判决，案件都过诉讼时效了，再说办不出证责任又不全在我这里”三门某房地产开发商一时间将近200个案件向三门法院提交了上诉状。面对小山似的批量案件，三门法院立案庭的工作人员一看情况，立马召开会议商议，并向院领导反映了情况。立案庭叶维景庭长首先提出了与中院联合调解沟通的意向：“此次批量案件的上诉很可能会引发连锁反应，虽已判决房产商败诉，但案结事未了，最好与中院进行及时沟通。”经过多次讨论，最终形成初步的调解方案，在移送上诉案件的同时将意见一起交给了台州中院。

在上诉卷宗交接期间，三门法院立案庭与台州中院民一庭进一步沟通商量并达成共识：此批案件虽涉及179户业主，但个案标的不大，当事人参加二审诉讼成本高；而开发商不服一审判决，主要是对涉案诉讼时效问题有争议，因此存在调解可能。为方便当事人、减轻当事人诉讼成本、同时节约司法资源，应争取予以调解。一审法院可凭借与当事人联系便捷的有利条件，直接组织协调，二审法院适时适度介入协调与指导。

两级法院深入小区调解 最终达成赔偿协议

调解思路明确后，三门法院首先走进小区与开发商进行了解沟通，但遭遇了业主及开发商的质疑。“你们基层法院有权管上诉案件吗？我们已经上诉了，应该由中院出面办理，我不会理你们的。”叶法官立马向业主、房产商他们作相关法律解释及调解存在的可行性，秉着化解纠纷的原则，他们最终接受参与三门法院的调解工作。而在此后的几次调解中，台州中院的办案人员也及时多次到小区进行现场调解，这给小区业主及开发商吃了颗定心丸，也给调解带来了更多成功的可能。

一开始，双方因数额相差较大而谈不扰，且一审代理律师不再接手二审的代理工作，业主方不能拿出一个统一而具有代表性的意见。三门法院多次深入小区，与部分有影响力的业主及小区业主委员会进行反复沟通，最后在法院的建议下，业主一方推选出三名业主代表参与调解。经过几次的沟通协调，并谋得一审代理律师的支持，形成小区业主有代表性的意见，这给调解工作开了个好局。

考虑此案涉及整个小区，当时仍有部分业主从未起诉，为解决后续可能的系列官司，三门法院提出将形成的调解建议方案在小区内进行张贴公示，告知所有业主此次的调解内容。因此次调解的内容更多地将开发商后期可能遭遇业主起诉的内容也进行了协调，故开发商也表现出积极配合的态度，最后开发商提出愿意适度支付违约金，并要求将涉及小区商品房销售合同、小区规划设施完善等尚有争议的事项一并一次性解决。

期间，中院民一庭赵勇副庭长亲自到该小区组织协调。在此基础上，在该小区二次公示并修改内容涉及迟延交付房产证的违约金、小区绿地率、门楼补建、后续正常维修、诉讼费承担等问题调解方案，并经全体涉诉业主予以预登记确认调解方案。最终，开发商与各业主陆续签订了协议，该批案件得以圆满解决。小区业主、业主委员会成员及开发商对两级法院深入小区调解、切实解决纠纷的做法给予高度肯定。（记者 林安琪 通讯员 邵宜鸯）